| Abbiamo visto nelle precedenti mail alcuni argomenti che caratterizzano i contratti di locazione, ma non ci siamo soffermati mai su quante tipologie di contratti di locazione esistono. I contratti di affitto possono essere di diverse tipologie, soprattutto nel nostro caso, che ci occupiamo di immobili residenziali possiamo suddividere i contratti di locazione ad uso residenziale i 5 categorie. Una domanda frequente che ci viene posta da un proprietario prima di affidarci il suo immobile da affittare è : “Che tipo di contratto mi consigliate” Per rispondere a questa domanda è opportuno prima comprendere la diversità che c’è tra una tipologia e l’altra di contratto, le maggiori differenze sono legate alla durata , alla finalità dettata dall’esigenza del proprietario o dell’inquilino stesso. Vediamo insieme le 5 categorie di contratti: CONTRATTO ORDINARIO A CANONE LIBERO in cui le parti (proprietario e inquilino) stabiliscono liberamente l’ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l’obbligo, tra gli altri, di rispettare la durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo, salvo casi particolari tassativamente previsti (subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell’immobile ecc.); le principali caratteristiche quindi sono: • durata contratto: 4 anni + 4 anni; • entità del canone: libero; • agevolazioni fiscali: per il proprietario (IMU solo nei Comuni che hanno deliberato una riduzione dell’aliquota). Trascorsi i primi 4 anni: il locatore può inviare la lettera di disdetta al conduttore, almeno sei mesi prima della prima scadenza (cioè alla fine dei primi quattro anni) indicando uno o più motivi di necessità per cui vuole riottenere il possesso dell’immobile; Trascorsi gli 8 anni: le parti possono continuare nel rapporto di locazione, con rinnovo del contratto a nuove condizioni (un altro contratto);il locatore può dare la disdetta del contratto con invio di lettera raccomandata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza senza indicare alcun motivo per cui vuole riottenere il possesso dell’immobile. Anche il conduttore può recedere dal contratto con invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima di ogni scadenza quadriennale, ma nel contratto può essere stabilito che il conduttore può recedere anticipatamente, sempre con disdetta da inviare al locatore almeno sei mesi. CONSIGLIATO: Per i proprietari che non hanno bisogno nel breve periodo della disponibilità del proprio immobile, per immobile vuoti senza arredi, rivolta ad inquilini con situazioni di lavoro e familiari stabili. CONTRATTO TRANSITORIO: Si stipulano per soddisfare particolari esigenze di transitorietà , da parte dei proprietari o degli inquilini, questi tipi di contratto hanno una durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi. Trascorso il termine concordato tra le parti, infatti, la locazione si ritiene conclusa senza bisogno di alcuna comunicazione né dalla parte del locatore, né da parte del conduttore. Il contratto-tipo “transitorio” dovrà prevedere una specifica clausola contrattuale che individui l’esigenza transitoria del locatore e dell’inquilino. L’esigenza abitativa “transitoria” dovrà essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto. Il canone è definito secondo gli accordi territoriali all’interno dei valori minimi e massimi fissati a livello locale per i contratti “concordati”; in pratica nel contratto transitorio il calcolo de canone è simile a quello del contratto concordato può essere aumentato del 20%.le principali caratteristiche sono: durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili; canone: concordato agevolazioni fiscali: nessuna CONSIGLIATO: Per i proprietari che intendano adibire il loro immobile ad abitazione principale per loro o i propri parenti in linea diretta nel breve periodo rispetto al contratto di locazione, per i proprietari che valutano l’eventualità di vendita dell’immobile, per gli immobili completamente già arredati. CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO 3+2 con il corrispettivo stabilito in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Ovviamente in questo tipo di contratto il canone è inferiore ai correnti prezzi di mercato, ma lo scopo di tenere basso il canone è quello di venire incontro alle esigenze di chi vuole prendere in locazione un immobile. Per questo, il legislatore ha stabilito di concedere, sia al proprietario sia all’inquilino, alcuni vantaggi fiscali (reddito Irpef, imposta di registro, Imu solo nei Comuni che hanno deliberato di favorire tale forma contrattuale). La durata della locazione è di 3 anni più 2 di rinnovo automatico . I contratti concordati prevedono canoni che devono essere compresi entro limiti minimi e massimi, determinati sulla base di accordi raggiunti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle degli inquilini caratteristiche principali sono: • durata contratto: 3 anni + 2 anni; • entità del canone: concordato; fissato dall’accordo territoriale tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari (dipende dal Comune); • agevolazioni fiscali: per il proprietario ma anche per gli inquilini in base alle fasce di reddito CONSIGLIATO: Per gli STESSI motivi del contratto a canone ordinario, proprietari che non hanno bisogno nel breve periodo della disponibilità del proprio immobile, per immobile vuoti senza arredi, rivolta ad inquilini con situazioni di lavoro e familiari stabili. Inoltre l’immobile si deve trovare all’interno dei comuni ad alta densità abitativa. CONTRATTI TRANSITORI PER STUDENTI: Questa tipologia di contratto prevede una durata dai 6 ai 36 mesi e può essere sottoscritta sia dal singolo studente sia da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio. Può essere stipulato solo nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate. Il canone di locazione è vincolato agli accordi locali come il contratto a canone concordato. Il conduttore deve seguire un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza (studente fuori sede).Il locatore deve verificare che il conduttore sia effettivamente uno studente, quindi deve farsi consegnare una certificazione che lo attesti. Succede spesso che il locatore invece di applicare un canone concordato secondo gli accordi territoriali applica un canone di mercato, in quel caso il contratto sarà nullo e lo studente potrà richiedere un risarcimento per le somme di denaro versate in eccesso. Anche per questo tipo di contratto sono previste agevolazioni fiscali per il locatore. Le principali caratteristiche sono: • durata: minimo 6 mesi, massimo 36 mesi; • canone: concordato, fissato dall’accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti; • agevolazioni fiscali per il proprietario. CONSIGLIATO: per i proprietari che hanno un immobile in città universitarie o vicino a centri di ricerca o poli studenteschi, l’immobile deve avere delle caratteristiche specifiche per trarne una convenienza anche economica per il proprietario, ovvero avere almeno 3 stanze con una zona comune e servizi. CONTRATTO DI COMODATO D’USO GRATUITO Infine la tipologia meno utilizzata, Il contratto di comodato col quale un proprietario consegna l’immobile ad un altra persona (solitamente un parente) affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito. Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario (inquilino) è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede. le principali caratteristiche sono: assenza di canone di locazione e di conseguenza nessun tipo di imposizione fiscale CONSIGLIATO: per i proprietari che possiedono solo un altro immobile oltre a quello dove vivono abitualmente e vogliono metterlo a servizio di un figlio o un parente. |
| Se non sai quale tipologia contrattuale può fare più al tuo caso CONTATTACI, ti forniremo la consulenza necessaria per approfondire le varie differenze contrattuali. |
