| Attualmente il nostro sistema fiscale prevede due possibilità diverse di tassazione delle locazioni abitative stipulate tra persone fisiche. I proprietari che devono affittare il loro immobile si trovano alle prese con una decisione che molto spesso rimane difficile da prendere poiché non sempre si riescono a cogliere i vantaggi tra i due regimi fiscali in vigore Il dubbio è sul regime fiscale da adottare, per regime fiscale si intende in che modo farsi tassare il canone annuo di locazione. I regimi fiscali su cui optare sono due: tassazione ad Irpef oppure opzione per il regime in cedolare secca. Si tratta di due regimi di tassazione molto diversi tra loro. Ognuno dei quali ha elementi positivi e aspetti negativi. E’ impossibile definire a priori quale sia il miglior regime fiscale tra i due.Anche se dalla sua introduzione con il decreto legislativo 14 marzo 201 la cedolare secca sugli affitti è stata scelta dalla maggior parte dei proprietari italiani, ad oggi sono 9 su 10 i proprietari che scelgono di optare per la cedolare secca. Non sempre la scelta di questo regime fiscale è conveniente, infatti, dipende dalla caratteristiche personali del locatore. Come ad esempio, se percepisce altri redditi nell’anno e se ha o meno oneri deducibili o detraibili da sfruttare in dichiarazione. Intanto iniziamo a fare un distinguo tra i due regime fiscali per capirne le differenze e i casi in cui è più convenite l’uno rispetto all’altro. Il sistema della cedolare secca consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, è facoltativo e si applica anche alle pertinenze dell’abitazione locate con essa. Detto più semplicemente: un modo per escludere il canone di affitto percepito di mese in mese dal reddito personale, andando ad applicare un’aliquota fissa a prescindere da quello che è proprio guadagno personale. Tassazione ad Irpef è un regime più complicato, per calcolare quale sarà l’aliquota Irpef da applicare al reddito da locazione, è fondamentale conoscere il reddito personale del proprietario. L’Irpef, infatti, è un tipo di tassa progressiva: più guadagno, più pago. Ma le aliquote sono suddivise per scaglioni di reddito: partono dal 23% a salire. Quello che un proprietario guadagna viene suddiviso per fasce di reddito e a ognuno di questa fascia corrisponde una determinata aliquota, ad esempio, un soggetto che percepisce anche redditi da lavoro dipendente vedrà applicarsi sul contratto di locazione un aliquota Irpef marginale data dalla sommatoria dei redditi da lavoro e da locazione, aliquota che sarà certamente più alta rispetto a quella della cedolare secca. Quindi iniziamo con le differenze: Scegliere il regime di cedolare secca rispetto a tassazione Irpef implica un risparmio fiscale dovuto anche all’assorbimento di altre imposte: • sul reddito escluso dall’Irpef non pago neanche le addizionali Irpef regionali e comunali. • Non pago imposta di registro e di bollo per la registrazione del contratto. • Esclusa anche l’imposta di registro sulle annualità successive, proroghe e risoluzioni. • Niente imposta per garanzie di terzi. Non ci sono solo vantaggi fiscali ci sono anche dei limiti dal punto di vista delle Detrazioni Fiscali Irpef e Dichiarazione Isee. Ci spieghiamo meglio; gli introiti che derivano da una locazione dove abbiamo optato per la cedolare secca vengono esclusi dal guadagno personale complessivo su cui calcolare l’Irpef, quindi ne consegue che gli oneri deducibili e le detrazioni non sono applicabili sul reddito in cedolare. Esempio: Se un proprietario che ha un reddito da lavoro minimo e percepisce un reddito da locazione che sceglie di assoggettare a cedolare secca, avesse diritto ad un bonus fiscale (del 50% o del 65% a seconda del tipo di bonus fiscale), potrebbe perdere parte di questo bonus fiscale.Esempio: specifico: • Bonus fiscale di 1.000 € • Imposta Irpef da pagare: 400 € • Cedolare secca da versare: 500 € Dal bonus fiscale di 1.000 euro il proprietario potrà scontare i 400 euro dovuti come Irpef, ma gli “rimarranno” 600 euro non utilizzabili; dovrà in ogni caso pagare quanto dovuto come cedolare secca. Invece totalmente il contrario avviene per l’ ISEE, se ai fini del calcolo dell’Irpef e relative addizionali il reddito percepito assoggettato a cedolare viene escluso, non avviene lo stesso ai fini dell’ISEE, Indicatore della Situazione Economica Equivalente delle famiglie. In questo caso ai redditi personali si deve sommare il guadagno da affitto, preso per intero e non con le eventuali deduzioni del 5% o 33,5% previste in caso Irpef. La conseguenza, inevitabilmente, è che il reddito totale sarà più alto, rischiando di superare le soglie previste per poter fruire di prestazioni agevolate, dalle rette dell’asilo alla mensa universitaria per i figli, dal bonus energia ad altre prestazioni sanitarie. Infine si perde l’applicabilità dell’aggiornamento Istat, possibile invece nel caso di regime Irpef nella misura del 100% per i contratti a canone libero e al 75% per i contratti a canone concordato. In conclusione partendo dal presupposto che LA CONVENIENZA FISCALE TRA DEI DUE REGIMI FISCALI DIPENDE dalle caratteristiche personali del locatore riassumiamo le differenze e i vantaggi:I VANTAGGI DELLA CEDOLARE SECCA • Imposta sostitutiva (21% o 10% in base al tipo di contratto) più basse delle aliquote Ipref • Il reddito personale non ha alcuna incidenza sull’aliquota da pagare • Non si applicano le aliquote per scaglioni di reddito, le addizionali regionale e comunale. • Non si versa l’imposta di registro e di bollo. I VANTAGGI DEL REGIME IRPEF • Pagando le imposte con Irpef, si potrebbe godere per intero di eventuali detrazioni di imposta a cui si ha diritto per vari bonus fiscali. • NON c’è rinuncia all’aggiornamento ISTAT: il canone è rivalutato su base annua La convenienza tra i due regimi va valutata caso per caso, tenendo in considerazione la situazione dei bonus fiscali e delle varie detrazioni Irpef, nonché le eventuali agevolazioni derivanti dalla dichiarazione Isee e i valori patrimoniali specifici. |
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