| Prima di affittare il proprio immobile molti proprietari si pongono una domanda: “E se mi dovesse servire la casa per una mia necessità, come faccio a riappropriarmi della disponibilità del mio appartamento se ho un regolare contratto di locazione e l’inquilino paga regolarmente il suo canone ? Sembra una domanda sciocca, ma in realtà non lo è, perché quando decidiamo di affittare il nostro appartamento dal momento che facciamo un contratto di locazione, gli obblighi non sorgono solo per il nostro inquilino che si impegna a rispettare tutte le obbligazioni del contratto e a corrisponderci il canone pattuito, anche noi in qualità di proprietari ci impegniamo a garantire la disponibilità dell’appartamento per un certo periodo di tempo precedentemente concordato con il nostro inquilino in base al contratto che sigleremo. Quindi dal momento che firmiamo un contratto di locazione sia quelli relativi a locazioni civili che commerciali, è prevista per legge una durata minima . La durata di un contratto di locazione è importante in relazione alla possibilità di disdetta da parte del locatore del contratto. Perché è importante valutare bene la durata del contratto, poiché il locatore ad eccetto di alcuni casi previsti dalla legge (che poi analizzeremo in seguito) non può recedere fino alla prima scadenza del rapporto. Ad esempio, in un contratto di locazione abitativo a canone libero (cd, contratto 4+4), la possibilità di disdetta da parte del locatore può avvenire soltanto al termine dei primi quattro anni di contratto. Una motivazione che giustifica un proprietario a richiedere la disdetta anticipata del contratto, potrebbe essere quella di riappropriarsi dell’immobile prima del termine ordinario della locazione. Affinché possa concretizzarsi la richiesta di disdetta è necessario che vi sia una manifestazione di volontà idonea a manifestare al conduttore la seria intenzione di non rinnovare il contratto alla scadenza. Tale dichiarazione non può essere formulata in termini contraddittori. Il contenuto non deve lasciare nel conduttore il minimo dubbio sull’intenzione di impedirgli di occupare l’immobile oltre la scadenza del contratto. Deve essere chiara e concisa. La disdetta del contratto di locazione da parte del locatore è regolata dall’art. 3 della Legge 431/98. Questa può essere richiesta a patto che il locatore la comunichi inviando almeno sei mesi prima della scadenza una raccomandata con avviso di ricevimento contenente l’indicazione del motivo, tra quelli elencati all’art. 3, comma 1 della legge n. 531/1998 Per quali motivi il locatore può dare disdetta per il mancato rinnovo del contratto di locazione?Abbiamo specificato che solo in concomitanza della prima scadenza del contratto (primi quattro anni per i contratti a canone libero o al termine dei primi tre anni per i contratti a canone concordato), il proprietario può dare disdetta per il mancato rinnovo e solo se sussistono determinati motivi indicati dall’art. 3, comma 1 della Legge n. 431/98.Vediamo quali sono:Il locatore intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o per un suo uso professionale. Oppure per l’uso professionale da parte di un membro della famiglia entro il secondo grado;Il locatore intende destinare l’immobile all’esercizio di finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative assistenziali, culturali o di culto. In tale caso il locatore deve offrire al conduttore un altro immobile idoneo;Se il conduttore ha piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo. Deve essere però nello stesso comune, il locatore può chiedere la disdetta anticipata;Qualora l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito. O del quale debba esserne assicurata la stabilità e la permanenza;Qualora l’immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione (demolizione o trasformazione per realizzare nuove costruzioni);Qualora il conduttore non occupi continuativamente l’immobile, senza giustificato motivo;Il locatore intende vendere l’immobile a terzi, e non ha altre proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della Legge n. 392/1978. I motivi che giustificano la disdetta del locatore devono essere esattamente specificati. Nella comunicazione di disdetta, infatti, il locatore deve indicare in modo chiaro quali sono le motivazioni per le quali richiede la disponibilità dell’immobile al termine del preavviso di sei mesi.L’omessa indicazione del motivo rende nullo il diniego di rinnovo del contratto. Questa fattispecie ha come conseguenza che il contratto di locazione prosegue anche per il successivo periodo previsto dalla legge.Se, poi, il locatore riacquista la disponibilità dell’alloggio a seguito del diniego di rinnovazione e non lo adibisce nel termine di 12 mesi all’uso dichiarato, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni del contratto disdettato, oppure in alternativa, al risarcimento del danno. Quindi abbiamo visto che se il nostro inquilino è rispettoso delle obbligazioni assunte nel contratto, è puntuale nei pagamenti, non possiamo fare altro che attendere la prima scadenza contrattuale se vogliamo riappropriarsi del nostro immobile, a patto che lo comunichiamo 6 mesi prima della prima scadenza, per i motivi previsti dall’art. 3, comma 1 della Legge n. 431/98. |
| Abbiamo visto quali sono i motivi validi per legge per non rinnovare il contratto e tornare in possesso del nostro immobile, se hai bisogno di predisporre la comunicazione di disdetta e conoscere i relativi adempimenti amministrativi per il locatore CONTATTACI ti forniremo tutta l’assistenza necessaria. |
