Al giorno d’oggi affittare un appartamento é una delle operazioni più a rischio del mercato immobiliare.
Affrontare una vendita di un immobile é un’operazione per certi versi meno rischiosa di un semplice contratto di locazione.
La principale paura di un proprietario prima di locare il suo immobile è quella di incappare in un inquilino che non rispetti il puntuale pagamento dei canoni
Come può, quindi, un proprietario di un appartamento essere tutelato nei confronti di un inquilino che potrebbe non pagare l’affitto?
Gli accorgimenti che dobbiamo prendere sono molti e diversi, partiamo dal primo e più immediato parametro per testare l’affidabilità del nostro potenziale inquilino:
La prima cosa da fare, è quella di analizzare la posizione economica del cliente, è fondamentale esigere la visione della busta paga, il suo contratto di lavoro o comunque se è un libero professionista la sua dichiarazione dei redditi o il certificato di attribuzione della partita IVA per verificare da quanto tempo svolge o è attivo con la sua professione. In un momento comunque di difficoltà come questo che stiamo attraversando, con i rapporti di lavoro molto precari, bisogna essere accorti nel non ricevere finte buste paghe, oppure documenti con cifre gonfiate.
E’ consigliabile, se magari l’inquilino lavora presso un’azienda conosciuta, verificare che tutto ciò che ci ha fornito sia effettivamente vero. Un altra indagine che possiamo fare (ma non sempre è possibile) quella di reperire informazioni da parte del precedente proprietario dove l’inquilino era in affitto.
La richiesta dei documenti reddituali (se veritieri) è già un buona forma di garanzia soprattutto quando si parla di canoni di locazione abbastanza onerosi dove a volte l’affitto è superiore ad una rata di mutuo, già da li possiamo vedere se il rapporto tra redditi e canone di locazione possa essere sostenibile per il nostro inquilino.
Come abbiamo già detto una primo segnale di garanzia e di affidabilità possiamo averlo comportandoci in modo prudente e accorto, richiedendo la documentazione reddituale e reperendo più informazioni possibili sull’inquilino.
Ma non sempre questo è sufficiente, molte volte dobbiamo ricorrere ad altre forme di garanzia come la
fideiussione bancaria o polizza/fideiussione assicurativa.
La fideiussione bancaria è una garanzia che l’inquilino consegna nelle mani del proprietario dell’immobile, dove viene coinvolta una Banca:
Nel caso in cui l’inquilino non dovesse pagare il canone di affitto pattuito, provvederà obbligatoriamente la sua banca a farlo per lui per un periodo determinato di mesi (solitamente per 12 mesi dal momento in cui l’inquilino inizia a non pagare il canone). E’ un’ottima forma di garanzia per il proprietario, ma piuttosto pesante per chi deve produrla ( inquilino ), sia per i costi di attivazione e mantenimento, sia perché la banca potrebbe richiedere all’inquilino l’immobilizzazione di una certa determinata somma di garanzia.
È la garanzia molto in voga, ed è considerata una delle migliori, proprio per l’impegno notevole che l’inquilino si assume sia in termini economici che contrattuali, ci fornisce già un feedback sulla serietà e solvibilità della persona.
La polizza o fideiussione assicurativa: è un alternativa alla fideiussione bancaria, la garanzia in questo caso viene rilasciata dalla compagnia assicurativa o finanziaria.
Le clausole sono molto simili tra le due fattispecie, che prevedono anche lo stesso iter per ottenerle, la differenza sostanziale spesso si trova nella clausola “di escussione a prima richiesta” in quella bancaria, dal momento che i soldi sono bloccati sul conto del nostro inquilino, in caso di inadempimento del pagamento dei canoni la banca interviene immediatamente, nel caso della polizza il risarcimento per il mancato pagamento del canone di locazione può essere rimborsato dalla compagnia solo dopo aver avviato un procedimento giudiziario, quindi la possiamo dire che :
La polizza Assicurativa è una garanzia di tipo indennitario, cioè il creditore (Locatore) è tutelato rispetto all’inadempimento del debitore (conduttore) tramite il risarcimento del danno.
Oltretutto anche se l’iter di richiesta è lo stesso, i controlli che vengono fatti dalla compagnia assicurativa o finanziaria sono spesso più soft e meno accurati rispetto a quelli per la fideiussione bancaria.
Ma ci sono anche dei vantaggi nel richiedere una garanzia assicurativa o finanziaria che magari quella bancaria non può dare e si tratta di:
1.poter avere assistenza legale durante le controversie, oltre all’ assistenza in caso di sfratto;
2. decidere se avere un’assicurazione solo per il primo anno di affitto oppure estenderla a tutta la durata del contratto;
3. avere un indennizzo per i danni diretti arrecati dall’inquilino all’immobile ed agli arredi, rinvenuti al termine della locazione.
In tutti i casi che richiediamo delle forme di garanzie aggiuntive alle garanzie dirette dell’inquilino si viene a creare un rapporto contrattuale con 3 figure:
– Il contraente: soggetto che è tenuto a fornire una garanzia, ma impossibilitato a fornire l’intera copertura economica; (inquilino)
– Il beneficiario: soggetto che beneficia della polizza fideiussoria assicurativa come garanzia dell’adempimento dell’impegno sottoscritto da parte del contraente; (proprietario)
– Il fideiussore: ovvero la banca o l’agenzia assicurativa (garante)
Infine tra le varie possibilità di garanzia esiste quella di stipulare un contratto di locazione con Garante, nel quale alla figura del conduttore si affianca quella di una persona terza al contratto che interviene solo nel caso in cui l’inquilino divenga inadempiente nei pagamenti del canone di Locazione.
La figura del Garante spesso viene utilizzata quando si affitta una casa ad uno studente che deve utilizzarla per motivi di studio ma siccome il pagamento sarà compito dei genitori allora questi si costituiscono garanti nel contratto.
Quest’ultima forma di garanzia è preferibile richiederla solo in casi particolari come l’esempio che abbiamo fatto dello studente , però è meglio non abusare della figura del Garante, non sempre questa è una scelta che tutela veramente il proprietario , quando a garantire è una persona non collegata da gradi di parentela stretta con l’inquilino è difficile pensare che questi possa intervenire sostenendo economicamente il conduttore in caso di difficoltà.
