Negli ultimi tre anni i contratti a canone concordato stanno predominando il mercato delle locazioni.
Iniziamo con specificare con cosa si intende per contratto a canone concordato, per capire cos’è il canone concordato è necessario dire prima, in generale, che cosa sono le locazioni a canone concordato.
Per farlo è necessario fare riferimento all’art 2 della legge n. 431/1998, contenente la disciplina delle locazioni degli immobili adibiti ad uso abitativo.
Detta legge, all’art. 2 comma 3 prevede che le parti, ovvero locatore e conduttore, possano stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone e la durata del contratto, pur nel rispetto di determinati limiti e altre condizioni contrattuali, sulla base di quanto stabilito dagli accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini maggiormente rappresentative, che in questo modo provvedono a definire dei modelli di contratti-tipo da adottare.
Quindi possiamo dire che il canone concordato non è altro che un canone di locazione stabilito dagli accordi raggiunti a livello locale dalle organizzazioni sindacali più rappresentative di locatori e inquilini.
Ora vi starete chiedendo…come viene stabilito il canone?? quali sono questi accordi?? quali sono le organizzazioni a cui rivolgersi?? E soprattutto dove sta la convenienza per le parti contraenti??
Andiamo con ordine:
Il canone viene stabilito attenendosi a determinati parametri, partendo dal presupposto che solo nei comuni ad alta densità abitativa si possono adottare tali accordi, ogni comune viene diviso in zone e fasce di prezzo poi in base alle caratteristiche dell’appartamento vengono attribuiti dei valori di riferimento.
Ogni comune ha il suo accordo sottoscritto dove all’interno possiamo trovare tutte le linee guida per la determinazione del canone, le organizzazioni sono diverse, quelle che rappresentano solo i proprietari, quelle che rappresentano entrambi, proprietari e inquilini, i piccoli costruttori edilizi ect.
Per poter sottoscrivere un contratto a canone concordato oltre al calcolo che deve essere determinato da un organizzazione di categoria è necessario il tesseramento presso una di queste per poter poi ricevere l’attestazione sul contratto fondamentale ai fini dello sgravio fiscale.
Infatti è proprio il discorso fiscale quello che ci interessa maggiormente, dov’è è la convenienza se non siamo liberi di concordare con il nostro inquilino un canone libero???
Il principale vantaggio per l’inquilino che stipula un contratto di locazione a canone concordato è rappresentato dalla misura del canone. In genere infatti il canone concordato è più basso di quello di mercato.
I vantaggi maggiori derivanti dalla stipula di questo contratto però li ottiene il locatore, perché ha la possibilità di scegliere il regime di tassazione del canone tra quello ordinario IRPEF e quello della cedolare secca. Vediamo nello specifico:
Nel caso in cui il locatore opti per il regime ordinario, che prevede un’imposizione variabile in base allo scaglione e conceda in locazione un immobile sito in un comune ad alta “tensione abitativa”, alla riduzione forfetaria del reddito (importo del canone) del 15%, si aggiunge quella del 30% da calcolare sulla somma già ridotta. Insomma un bel risparmio in termini di IRPEF.
Mentre nei casi più frequenti in cui il proprietario (locatore) scegliesse il regime della cedolare secca è prevista invece una tassazione forfettaria dei canoni in base a un’aliquota fissa e agevolata. Non solo, chi opta per il regime della cedolare secca, non deve sostenere i costi delle addizionali, dell’imposta di bollo e di quella di registrazione del contratto prevista anche in caso di proroga e di risoluzione dello stesso.
L’agevolazione del 10%, prevista per i contratti a canone concordato ancora per tutto il 2020 (in virtù dell’ ultima legge di bilancio ) è però subordinata, al fatto che il contratto è stipulato alla presenza di un rappresentante di una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale, lo stesso deve essere munito di un’attestazione, rilasciata da una di queste associazioni. Questa attestazione ha la funzione di garantire la conformità del contratto alle clausole territoriali, anche ai fini della fruizione delle agevolazioni fiscali.
Non ci sono solo agevolazioni dal punto di vista della dichiarazione dei redditi ma anche per le imposte comunali , infatti gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge n. 431/1998 sono soggetti ad aliquote IMU e TASI ridotte della misura percentuale del 25%. In pratica sull’aliquota fissata per IMU e TASI si paga il 75%.
Come già visto per la cedolare secca però, anche questa agevolazione, per coloro che non si fanno assistere dalle rispettive associazioni di categoria, è subordinata al rilascio da parte di queste ultime, di specifica attestazione, che dichiari il rispetto delle condizioni previste per questi tipi di contratti.
Tornando al nostro quesito in premessa possiamo sostenere che il contratto a canone concordato seppure con le dovute limitazioni ha molti vantaggi per i contraenti e soprattutto il locatore ne trae una rilevante convenienza.
